Quando si vuole trasferire un immobile ai propri cari ma contemporaneamente continuare a vivere all’interno dell’immobile stesso è possibile costituire una “servitù personale” sotto forma di diritto d’abitazione o di usufrutto mediante atto notarile.
Il diritto d’abitazione
E’ una servitù che conferisce ad una determinata persona – denominata habitator – la facoltà e il diritto di abitare in un immobile o parte di esso di cui non è proprietaria. L’habitator potrà occuparlo solo in parte ovvero quella corrispondente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Il diritto non è né cedibile né trasmissibile per successione e finisce alla morte del suo beneficiario o alla sua uscita dall’immobile per trasferirsi altrove (ad esempio in una casa per anziani o in un’altra casa).
L’usufrutto
E’ anch’essa una servitù che conferisce ad una determinata persona – denominata usufruttuario – il pieno godimento di una cosa o di un diritto. Il pieno godimento di un appartamento implica sia il diritto di utilizzare l’immobile che quello di poter percepire i “frutti” derivanti dall’utilizzo dello stesso. Il titolare di una proprietà gravata da usufrutto è giuridicamente detto “nudo proprietario”. L’usufrutto non è cedibile né trasmissibile agli eredi in caso di morte del beneficiario ma può essere ceduto a terzi in vita. L’usufruttuario quindi non è obbligato a prendere lui stesso possesso dell’immobile e può – per esempio – effettuare la locazione dell’immobile e percepire in questo modo degli affitti.
Gli obblighi del beneficiario: Diritto d’abitazione
L’habitator deve far fronte alle spese ricorrenti legate all’utilizzo dell’immobile (acqua, gas, elettricità, eccetera) e a quelle relative a riparazioni che rientrano nella manutenzione ordinaria. Si tratta di lavori ai quali un proprietario deve normalmente provvedere come sostituire un vetro rotto, cambiare un rubinetto, riparare le tubature, eccetera.
Gli obblighi del beneficiario: Usufrutto
L’usufruttuario è tenuto a curare l’amministrazione del bene dato in usufrutto. Il possesso, l’uso e il godimento dello stesso non devono nuocere al nudo proprietario e intaccarne la sostanza. Deve quindi mantenerlo costantemente in uno stato che corrisponde alla sua destinazione generale: per esempio, in caso di terreni, non deve trascurarne la coltivazione.
Per quanto concerne i lavori che esulano dalla manutenzione ordinaria – rifacimento delle facciate, le riparazioni del tetto, eccetera – l’usufruttario non ha il dovere di intraprenderli, ma è tenuto ad avvisare il proprietario della necessità di eseguirli. Deve quindi sostenere le spese di manutenzione ordinaria e pagare gli oneri che risultano dall’uso del bene.
A livello fiscale dovrà dichiarare sia il valore locativo che il valore del bene immobiliare su cui è stato costituito l’usufrutto. Inoltre l’usufrutto comprende un’intera sostanza a differenza del diritto di abitazione che può essere esercitato anche solo su una parte del bene.
Il nudo proprietario deve far fronte alle spese straordinarie.
Riassumendo:
1) Il diritto d’abitazione e il suo esercizio non sono cedibili o trasmissibili né in vita né agli eredi, poiché sono servitù indissolubilmente legate ad una determinata persona.
2) Il diritto di esercitare l’usufrutto è cedibile a terzi in vita ma non è trasmissibile agli eredi.
Vi sono delle analogie tra le due servitù: entrambe sono sancite da un atto notarile, cessano al momento del decesso del loro beneficiario o alla fine del termine per il quale il diritto è stato costituito. Il diritto d’abitazione però si estingue, a differenza dell’usufrutto, con l’uscita del beneficiario dall’immobile.
Il loro valore è calcolato in funzione della durata del diritto o dell’età dell’habitator o usufruttuario.
Dal punto di vista economico, rispetto al beneficiario di un diritto d’abitazione, l’usufruttuario ha un possesso più esteso dell’immobile comportando vantaggi e svantaggi.
Conclusione: quale servitù scegliere?
La scelta tra la costituzione di un usufrutto piuttosto che un diritto d’abitazione e viceversa dipende dagli interessi e dalle aspettative di ciascuna delle parti. Il parere GRATUITO dei professionisti dello Studio di Consulenze Roma è utile e prezioso per poter effettuare la scelta più consona alle proprie esigenze.
